Umowa najmu - cz. I

Większość z nas po przybyciu do Szwajcarii wynajmuje mieszkanie. Z jednej strony kupno mieszkania jest na początku pobytu w Szwajcarii dla wielu z nas nieosiągalne, a z drugiej strony dzięki wynajmowanemu mieszkaniu jesteśmy bardziej elastyczni.

Szwajcarzy mają prawo, które bardzo dobrze chroni interesy najemcy. Nie wiem, czy Wy już się zagłębialiście w przepisy dotyczące najmu. Ja jestem w trakcie i postanowiłam stworzyć cykl, który przybliży to zagadnienie.

Źródło

Wstęp

Umowa najmu, to przekazanie rzeczy do użytkowania za opłatą. Wynajmujący zobowiązuje się do przekazania rzeczy i i ma prawo oczekiwać, że wynajęta rzecz zostanie zwrócona w stanie, który pozwala na dalsze jej użytkowanie (czyli niezniszczona). Najemca zobowiązuje się do płacenia czynszu i zwrotu rzeczy po upływie czasu, który określony jest w umowie.

Przedmiotem najmu może być ruchomość albo nieruchomość. Wynajem nieruchomości jest ściśle regulowany przez Mietrecht. Prawo to zawiera specjalne regulacje, które zapewniają ochronę najemcy.

Najem jest z reguły długoterminowym zobowiązaniem. Umowy na czas nieokreślony charakteryzują się tym, że czynsz może być dopasowywany i mogą zostać wypowiedziane. Umowy na czas określony mają stały czynsz i wypowiedziane mogą zostać tylko w wyjątkowych sytuacjach.

Zawarcie umowy najmu

Żeby zawrzeć umowę najmu muszą być spełnione 4 warunki:

1) porozumienie stron, w którym wyrażają chęć podjęcia współpracy (OR 1)*. Strony umowy muszą się zgodzić co do głównych punktów umowy najmu - przedmiotu najmu i czynszu za ten najem. Jeżeli strony nie uzgodnią czynszu, to przyjęty zostaje zwyczajowy czynsz, który trzeba zapłacić za taki obiekt najmu. Dodatkowo strony mogą zawrzeć porozumienie dotyczące pobocznych punktów umowy najmu, np. kiedy ma być płacony czynsz, czy ma być wpłacona kaucja itd.

2) zdolność do czynności prawnych stron umowy, 

3) odpowiednia forma zawarcia umowy - prawo nie przewiduje żadnych szczególnych form. Może być zawarta na piśmie, może być zawarta na tzw. "gębę". Z reguły umowy najmu mieszkań zawierane są na piśmie i do tego na specjalnych formularzach. Obowiązkowo na piśmie i na specjamych formularzach wynajmujący musi poinformować najemcę, jeżeli podwyższa czynsz albo wypowiada umowę najmu.

4) dozwolona treść umowy - prawo najmu zawiera liczne obligatoryjne postanowienia w celu ochrony najemcy. Jeżeli umowa najmu zawiera postanowienia niezgodne z prawem, prowadzi to do częściowej nieważności umowy najmu.

Rozwiązanie umowy najmu

Ogólna reguła mówi - umów trzeba dotrzymywać. Jedynie w wyjątkowych sytuacjach można rozwiązać umowę. Do wyboru jest kilka możliwości:

1) umowa rozwiązująca stosunek umowy najmu (Aufhebungsvertrag) - potrzeba zgody wynajmującego do rozwiązania umowy tym sposobem,

2) podważenie umowy np. z powodu pomyłki czy oszustwa,

3) wypowiedzenie umowy najmu - najczęściej stosowany sposób rozwiązania umowy (więcej w 4 części),

4) odstąpienie od umowy - możliwe jedynie jeżeli zostało uzgodnione w umowie najmu.

Tyle na dzisiaj tytułem wstępu. Całość będzie się składała z 5 części:

1) zawarcie i rozwiązanie umowy najmu,

2) obowiązki wynajmującego,

3) obowiązki najemcy,

4) wypowiedzenie umowy najmu,

5) ochona najemcy.

* OR to skrót od Obligationenrecht - reguluje m. in. stosunek umowy najmu